如果學生貸款債務推遲了您擁有房屋的夢想，那麼最近的一項變化可能會使您更容易獲得 FHA 房屋貸款的資格。
聯邦住房管理局更新了它如何要求貸方使用 FHA 貸款計算學生貸款債務。 目標是消除學生債務作為獲得 FHA 住房貸款的進入障礙——FHA 表示，超過 45% 的首次借款人有學生貸款債務，而之前的指導方針對有色人種產生了特別負面的影響。
該修正案有可能增加服務不足的社區和有學生債務的社區獲得 FHA 支持的抵押貸款的機會——一些以前不符合條件的借款人現在可以根據該修正案獲得資格。 學生債務金融福利平台 LoanSense 的聯合創始人 Catalina Kaiyoorawongs 說，受益最多的人是低收入、負債累累的借款人。
此更改對您意味著什麼：
獲得 FHA 貸款變得更加容易
對於沒有主動償還的貸款（暫緩、延期、基於收入的還款計劃），之前的指導方針要求 FHA 貸方將藉款人每月的學生貸款支付額計算為總貸款餘額的 1%。 然後將該金額計入債務與收入（DTI）比率，對借貸潛力產生負面影響。
例如，借款人的學生貸款總額可能為 100,000 美元。 但是，他們可能有一個經批准的基於收入的還款 (IBR) 計劃，每月只需支付 150 美元。 根據舊政策，FHA 貸方必鬚根據余額 1% 的承銷規則每月預算 1,000 美元。
現在，任何使用基於收入的還款計劃的人都可以在其 DTI 中包含他們支付的實際美元金額，只要支付金額高於每月零美元即可。 如果您的學生貸款被寬恕、延期或您的每月 IBR 付款為零，您的學生債務的 0.5% 將計入您的 DTI。
與大多數貸款計劃一樣，FHA 貸款也有債務收入比 (DTI) 限制。 DTI 是貸方用來確定他們願意向您貸款多少的主要因素，學生貸款是該評估的一部分。 這包括您當前的每月債務支付和您未來的抵押貸款支付。
FHA 表示，這些變化必須在 8 月 16 日之前實施，儘管貸方也可以立即實施。
這個怎麼運作
在大多數情況下，FHA 貸款允許的最高 DTI 為您月收入的 43%。 要計算您的 DTI，請將您的債務還款額除以您的月總收入（稅前）。
這是一個示例場景，說明基於收入的還款計劃中的潛在 FHA 借款人將如何受到新舊指南的影響：
老路
| 每月債務（汽車和信用卡付款） | 450 美元 |
| IBR 學生貸款月供 | 150 美元 |
| 月收入 | 3,500 美元 |
| 學生貸款總額 | 100,000 美元 |
| 用於計算每月學生債務 | 1,000 美元/月（貸款的 1%） |
| DTI 中使用的每月債務總額 | 1,450 美元/月 |
| DTI ($1,450/$3,500) | 41.42% |
新的方法
| 每月債務（汽車和信用卡付款） | 450 美元 |
| IBR 學生貸款月供 | 150 美元 |
| 月收入 | 3,500 美元 |
| 學生貸款總額 | 100,000 美元 |
| 用於計算每月學生債務 | $150/月（實際支付） |
| DTI 中使用的每月債務總額 | 600 美元/月 |
| DTI ($600/$3,500) | 17.14% |
在上面的示例中，DTI 比率的降低是顯著的，並且可以對技能潛力產生很大的影響。 這種變化也可能會影響您可以藉多少。 降低 DTI 也增加了購房的購買力。
誰可以從新的 FHA 貸款資格規則中受益？
潛在購房者
對於買家來說，這種變化可能意味著兩件事：
- 如果你以前不能，你可以有資格
- 您可能有資格獲得更大的抵押貸款
但對於那些想買房的人來說，無論你獲得什麼類型的貸款，現在都是一個艱難的市場。 低住房存量和極低的抵押貸款利率引發了競購戰並推高了房價。 雖然這一變化可能會使首次購房者更容易獲得 FHA 貸款，但它不太可能成為重大的遊戲規則改變者。
Garland Mortgage Group 的部門主管兼 Rants & Gems 房地產播客的聯合主持人 Matthew Garland 表示：“看看這種變化如何在未來三到六個月內影響市場將會很有趣。” “我認為這將繼續推動賣方市場並繼續推動全國房價上漲。”換句話說，尋找負擔得起的房屋並接受您的報價的挑戰可能會繼續存在。
因此，有一個購房預算並堅持下去就顯得尤為重要。 銀行通常願意為購買者提供的貸款遠遠超出人們每月預算的合理範圍。 正因為如此，重要的是要關注你能負擔得起的東西，而不僅僅是貸方願意給你多少錢。 FHA 貸款的最高 DTI 為 43%，但當考慮到某些“補償因素”時，例如 B. 您的存款或現金儲備，您可以獲得更高的 DTI。
專家提示
FHA 貸款的最大 DTI 為 43% 或更高，但許多專家建議將您的 DTI 保持在 36% 或更低，因為 43% 不考慮其他日常開支。
另一個重要的注意事項：您的 DTI 不包括您每月的所有費用，例如稅收、雜貨、汽油、維護成本和意外醫療費用。 這就是為什麼一些專家建議遵循 28/36 規則的原因。 該規則規定，您的抵押貸款付款不應超過您稅前月收入的 28%，您所有的債務支付（包括您的抵押貸款）加起來不應超過您每月總收入的 36%。
潛在的再融資者
如果您的學生貸款債務是阻止您再融資到新的 FHA 貸款的唯一因素，那麼值得檢查一下您現在可以節省多少。 “對於希望再融資的人來說，這是一場主場比賽，”加蘭說。 “如果他們採用這種基於收入的還款計劃，我們可以使用這筆款項來幫助他們獲得資格，現在他們可以還款並獲得更低的利率。”
請記住，當您再融資時，您將支付餘額的 3% 至 6% 的結算成本。 FHA 貸款有額外的抵押貸款保險預付款，相當於抵押貸款餘額的 1.75%，除了正在進行的抵押貸款保險付款。
在決定 FHA 再融資是否適合您之前，比較您有資格獲得的再融資選項。 你還想確保你在房子裡待的時間足夠長，這樣潛在的節省就會超過再融資的成本。
